מסלולי התחדשות עירונית:
פינוי בינוי ותמ"א 38/1,2,3
התחדשות עירונית במובן המקובל הינה עסקת מקרקעין במסגרתה בעלי הדירות בבניין ישן, או במתחם הכולל מספר בניינים ישנים, מתקשרים עם יזם בהסכם לפיו הם ימכרו לו את זכויות הבניה על המקרקעין אשר מאפשרות בניית דירות נוספות, ובתמורה הוא יהרוס את הבניין הקיים ויבנה בניין חדש הכולל דירות חדשות עבור הדיירים הקיימים או יחזק וישפץ ואולי ירחיב את דירותיהם בבניין הקיים.
מדינת ישראל מעוניינת לעודד התחדשות עירונית ממספר סיבות, העיקריות שבהן על מנת לחזק ולמגן את הבניינים הישנים שאינם עמידים לרעידות אדמה או פגיעת טילים, ועל מנת לתת מענה לצפיפות האוכלוסין ולביקוש לדירות מגורים, באופן שיאפשר לנו, תושבי המדינה, מגורים במחיר סביר, בין אם בדירה בבעלותנו או בשכירות.
על מנת לעודד ולפשט את העסקה הזאת קבעה המדינה מספר תמריצים לעסקת התחדשות עירונית,
חלקם מיסויים וחלקם תכנוניים, ויצרה למעשה שני מתווים – של הריסה ובניה מחדש או בניה על בניין קיים – בשלושה מסלולים אפשריים:
פינוי בינוי
מסלול פינוי בינוי מצריך לפחות 24 דירות או חנויות קיימות ומתאים בדרך כלל לתכנון ובניה מחדש של מתחם, הכולל מספר בניינים סמוכים, באמצעות תכנית בניין עיר חדשה שתקבע מה ניתן לבנות במתחם ולמעשה את זכויות הבניה…
תמ"א 38/2
מסלול הריסה ובניה מחדש של בניין יחיד בהליך תכנוני פשוט יחסית של בקשה להיתר בניה על בסיס תכנית מיתאר ארצית (תמ"א) מס' 38 תיקון 2 שקבעה את זכויות הבניה האפשריות…
תמ"א 38/1,3
מסלול המאפשר חיזוק שיפוץ ובניה על בניין קיים במצבים שבלתי אפשרי או לא כלכלי להרוס ולבנות מחדש. זכויות הבניה נקבעו בתכנית מיתאר ארצית מס' 38 תיקונים 1 ו – 3 ועל כן מדובר לכאורה בהליך תכנוני פשוט יחסית של בקשה להיתר בניה…
להשלמת התמונה, קיימת עסקה דומה בין בעלי מגרש ליזם המוכרת בשם "עסקת קומבינציה".
היא מתאימה יותר כאשר אין בניינים קיימים על המקרקעין, או כאשר מדובר בבניין קיים קטן או עם מעט מאוד דירות ביחס לשטח המגרש.