אודות משרד עורך-דין עמית ארד

משרדנו מתמחה ביצוג דיירים ובעלי דירות בפינוי בינוי ותמ"א 38

עמית ארד, עורך דין ומגשר מוסמך

בוגר אוניברסיטת תל-אביב במשפטים וכלכלה, ותואר שני במנהל עסקים.
חבר לשכת עורכי הדין מאז שנת 1995.
יליד 1967, נשוי ואב ל-4 ילדים.

המשרד מתמקד ומתמחה בייצוג דיירים ובעלי דירות (ולא יזמים), בכל סוגי הפרויקטים של התחדשות עירונית – הריסה ובניה מחדש במסלולי פינוי בינוי או תמ"א 38 וחיזוק והרחבת בניינים קיימים במסגרת תמ"א 38. בנוסף משמש עו"ד ארד מגשר בסכסוכים בין בעלי דירות ליזמים ובין בעלי דירות בקשר לפרויקטים של התחדשות עירונית.  

עו"ד ארד בעל ניסיון וידע מקיפים בכל תחומי המשפט המסחרי אזרחי, לרבות נדל"ן, חוזים, ליטיגציה, ספורט ונזיקין. במקביל לפעילותו המשפטית הוא שימש משך מספר שנים כיועץ של הרשות לתחבורה ציבורית בקידום פרויקטים ותשתיות תחבורה ציבורית מול הרשויות המקומיות.    

בשנים 1998-2002 ייסד וניהל ביחד עם היזם ומהנדס התכנה אילן טוויג את חברת הזנק (סטארט-אפ) WhiteMaps, אשר פיתחה ורשמה פטנטים בתחום הצגת תוצאות חיפוש על גבי מפות דרך האינטרנט. לאחר מכן ביצע משך מספר שנים תפקידי ניהול בכירים בחברות מקבוצת פז, נייר חדרה ועוד. 

מי אנחנו

לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית צש בליא, מנסוטו צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה שיצמה ברורק.

המשימה שלנו

לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית צש בליא, מנסוטו צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה שיצמה ברורק.

מה אנחנו עושים

לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית צש בליא, מנסוטו צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה שיצמה ברורק.

הסיפור שלנו

תהליך 6 שלבים של עו"ד עמית ארד לפרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38

01

שלב ראשון: לאסוף מידע ולהתייעץ

בפרויקט התחדשות עירונית בעלי הדירות מוכרים למעשה את זכויות הבניה הקיימות או שניתן לקבל, או אם זה פינוי בינוי הם מוכרים ליזם את הדירה שלהם ומקבלים ממנו דירה חדשה. בשביל להבין באופן בסיסי מה אתם מוכרים וכמה ניתן לקבל בתמורה, מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום. עו"ד, שמאי, אדריכל, מחלקת מידע בעירייה – כל אחד מהם ובלבד שתוודאו שאתם נפגשים עם בר סמכא העוסק ומתמחה בתחום.
אל תקפצו למסקנות לאחר שיחה עם איש המקצוע הראשון שפגשתם. מכל מלמדיי השכלתי אומר הפתגם, אל תחתמו ואל תתפתו להצעות המציגות תמונה וורודה. תשאלו שאלות, תנתחו את הנתונים: הבסיס זה כמה דירות קיימות, מה גודלן, מה שטח המגרש, ומה הסיכוי שניתן יהיה לבנות עליו מספיק כדי שיהיה כלכלי להרוס ולבנות מחדש או להוסיף עליו דירות וקומות חדשות, מה מדיניות העירייה אם יש לגבי תוספת השטח לדירות הדיירים הקיימים. 

02

שלב שני: לנקוט יוזמה

להתארגן בין הדיירים, גם אם לא כולם, מספיק שיש גרעין שרוצה לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין. אם הבניין שלכם אטרקטיבי להתחדשות עירונית יתכן שכבר יצרו איתכם קשר בעבר יזמים או מארגני עסקאות או מתווכים למיניהם. אבל גם אם לא, במיוחד אם לא, זה לא אומר שהבניין שלכם לא מתאים להתחדשות באחד מהמסלולים הקיימים, ומצד שני לעיתים גם בניינים שפונים אליהם בכלל אינם מתאימים לפרויקט המוצע, עקב חוסר מקצועיות המתווכים או המארגנים הפועלים בשטח. לכן חשוב לעבור את התהליך על כל שלביו, לא לחתום על שום מסמך בשלב הזה, ולהתקדם לשלב השלישי.
שלב נקיטת היוזמה צריך לכלול סקירה ראשונית להבנת העמדה העקרונית של בעלי הדירות. אפשר לבחור נציגות מבין הדיירים, אך מומלץ בשלב הזה כאשר אינכם מיוצגים עדיין להגביל את תפקידה לאיתור והמלצה על עורך-דין שייצג אתכם, כך שלמעשה עיקר תפקידה בשלב זה הוא להוביל אתכם לשלב השלישי. 

03

שלב שלישי: לבחור עו"ד

אם הגעתם למסקנה שיש היתכנות וסיכוי לפרויקט, או אם מרוב יזמים שפונים אליכם אתם בטוחים בכך גם אם דילגתם על שלבים 1 ו – 2, בכל מקרה ולפני שחותמים על כל מסמך או מקבלים כל החלטה, בחרו עו"ד מומחה לייצוג דיירים שילווה אתכם מעכשיו והלאה. לא בטוח שעו"ד כזה יסכים לייצג אתכם, במיוחד אם הוא מקצוען ומנוסה – בתחום הזה עורכי הדין פועלים על בסיס הצלחה ועו"ד שמבין בתחום אמור להעריך בעצמו את סיכויי ההצלחה של הפרויקט ולא לקחת פרויקט חסר היתכנות.
אם עו"ד המתמחה ומנוסה בייצוג דיירים בתמ"א 38 ופינוי בינוי הסכים לייצג אתכם, סיכוי טוב יותר שלא תעשו שגיאות, לא תפלו בבחירת היזם ושהפרויקט כנראה יתקדם. דרך אגב לא תמיד יהיה נכון כעת להתקדם לשלב הבא. לעיתים העירייה יוזמת ומקדמת תב"ע חדשה לפינוי בינוי במתחם הכולל את הבניין שלכם, והדבר הנכון לעשות יהיה כעת להמתין, ולא למהר לבחור יזם, אשר לא יתרום לתהליך ורק ייהנה מפריו. 

04

שלב רביעי: לחפש ולבחור יזם

זהו אחד השלבים הקשים בכל פרויקט. ישנם פרויקטים בהם הנציגות תורמת באופן יוצא מהכלל להצלחתם וקידומם באופן כללי וגם מצליחה לבחור יזם. אולם יש לא מעט מצבים בהם חלק מחברי נציגות או בעלי דירות שמובילים את הפרויקט, מביאים יזם מתוך שיקולים אישיים של טובת הנאה או תמורה שהובטחה להם או שיקולים אחרים שאינם רלוונטיים כגון אגו. נושא הנציגות מאוד בעייתי ורגיש במיוחד בקשר לאיתור ובחירת היזם.
אחת הדרכים להתגבר על כך היא לערוך מכרז או מעין מכרז בין יזמים, אבל לא תמיד. כאשר הפרויקט גבולי מבחינת כדאיות כלכלית, או בפינוי בינוי כאשר הדבר מצריך קידום תב"ע חדשה ולמעשה אין בכלל זכויות בניה קיימות שניתן למכור, ככל ואתם סומכים על עו"ד המייצג אתכם והוא עם ניסיון וקבלות ופועל בשקיפות מלאה מולכם, יהיה נכון לאפשר לו לחפש יזם ולהביא הצעה או הצעות בפניכם. עם זאת ההחלטה הסופית תמיד תהיה שלכם ושלכם בלבד:  אתם בוחרים את היזם בהחלטת רוב מבין בעלי הדירות.  

05

שלב חמישי: מו"מ לגיבוש הסכם

שלב המו"מ מתחלק לשני רבדים – משפטי ומסחרי. בדרך כלל את הרובד המשפטי יוביל עו"ד שמייצג אתכם, אם הוא מתמחה ומנוסה בתחום, ואתם תקבלו לעיונכם נוסח הסכם מגובש יחסית אליו הגיעו עורכי הדין של הצדדים, שמגן על האינטרסים שלכם בצורה טובה. בשלב הזה הנוסח יועבר לעיונכם למתן הסברים, מענה על שאלות והערות. 
הרובד המסחרי הוא היותר חשוב והנוגע אליכם. למרות שכל בעלי דירה רואה לנגד עיניו באופן טבעי את התמורה שלו ולא פעם גם בטוח שדירתו הקיימת היא הטובה ביותר ולכן מגיע לו יותר, חשוב לבסס את חלוקת התמורות בין הדיירים על שקיפות, שיוויוניות (לא בהכרח תמורה שווה אך כן שיוויונית) ואובייקטיביות. אפשר להיעזר במפקח לגבי המיפרט הטכני, ולפעמים שווי תמורה שלכם עשוי לעלות משמעותית בזכותו. אפשר להיעזר בשמאי כאשר נושא חלוקת התמורות ביניכם כרוך בבעיה מיוחדת, ובמקרים שתכנון הבניין החדש אינו ידוע, כגון בפינוי בינוי, מקובל לקבוע ששיבוץ דירות התמורה יערך בהמשך הפרויקט – כמובן לפני תחילת העבודות – ע"י שמאי מקרקעין מנוסה ואובייקטיבי.

06

שלב שישי: חתימת ההסכם

זהו השלב המכריע שבו צריכים כולם להתגייס להשפיע, להוביל, לסייע על מנת להגיע ל 100% חתימות במקרה הטוב, או לפחות לרוב הנדרש (80% בהריסה ובניה מחדש ו 67% בתמ"א 38 חיזוק) המאפשר לממש את הפרויקט. בלעדי הגעה לרוב הנדרש לא עשינו דבר, ולמעשה הפרויקט מתחיל רק מרגע שהגענו אליו, אז "הכדור" עובר אל היזם לקידום הליכי התכנון והבניה, בליווי ופיקוח עוה"ד שלכם, ב"כ הדיירים, והמפקח מטעמכם, תוך כדי עידכוני סטטוס התקדמות לכל הדיירים. 
במידה ולא תגיעו לשלב של 100% חתימות בבת אחת יימשך שלב חתימת ההסכם במקביל לתחילת פעולות התכנון והרישוי על ידי היזם. האפשרות לצירוף יתר בעלי הדירות מרצון וללא הליכים משפטיים רצויה לכל הצדדים, ועל כן חשוב להמשיך להתייחס לכל מי שלא חתמו עדיין על ההסכם כאל שותפים ותומכים פוטנציאלים ולא כאל סרבנים, לבטח לא כאל אויבים. אתם קודם כל שכנים ושותפים בבניין, השתדלו להתמקד באינטרסים המשותפים ולא לסטות ליריבויות אישיות או יצירת משקעים ביניכם.   

למה לבחור בנו?

התחדשות עירונית בכלל, וייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38 בפרט, זוהי התמחות, ליתר דיוק מומחיות. עורך דין עמית ארד עוסק ומתמחה בכך, בכל סוגי ומסלולי ההתחדשות העירונית, כשהוא מייצג אך ורק דיירים ובעלי דירות ולא יזמים, תוך שהוא משלב ידע וניסיון עסקי ניהולי, ראיה כוללת, והבנה בתכנון עירוני, וזוכה להכרה והערכה רבות בענף בשל מקצועיותו.  

להבדיל ממארגני העסקאות ו/או נציגי היזמים, עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות חייב על פי חוק להיות נאמן לשולחיו/לקוחותיו, הם בעלי הדירות. שמו של עו"ד עמית ארד יוצא לפניו כאדם ללא רבב ששומר בערנות ובהקפדה יתרה על האינטרסים של הדיירים ובעלי הדירות, מייצג אך ורק בעלי דירות, ואינו נתון לניגודי עניינים, אפילו לא לכאורה. 

בשנים האחרונות מיקד עורך דין עמית ארד את עיקר פעילותו ביצוג דיירים ובעלי דירות בפינוי בינוי ותמ"א 38, תוך שהוא מעורב ומסייע להם לקדם את הפרויקטים. עורך דין עמית ארד מטפל בעצמו באופן אישי בכל הפרויקטים המיוצגים על ידי המשרד, כשהוא מעורב ומכיר אישית כל אחד מבעלי הדירות והדיירים וכל אחד מהם מחזיק את מספר הטלפון הנייד שלו ויכול לשוחח איתו ישירות על כל שאלה בקשר לפרויקט.

בין אם אלו חברי נציגויות בפרויקטים או בעלי דירות, מהנדסי ואדריכלי ערים, עורכי דין מתחרים ויזמים, עורך דין עמית ארד זוכה להערכה רבה בשל מקצועיותו ותרומתו הרבה לקידומם והצלחתם של הפרויקטים בהם הוא מייצג את הדיירים. 

פרויקטים
briefcase_64px
דיירים
heart-icon.png
שנות ניסיון
clock_64px
בשבילך
%
award-icon-free-img.png

התקשרו עכשיו או שלחו הודעה

מוזמנים לשוחח או להיפגש, הייעוץ הראשוני ללא התחייבות וללא תשלום, ובו נבחן איזה מסלול מתאים לבניין שלכם