תמ"א 38/2 הריסה ובניה מחדש של בנין יחיד

מסלול זה מאפשר הריסה של בניין אחד ובניית בניין חדש על אותו מגרש במקומו. מבחינת התכנון העירוני מדובר במסלול פחות טוב מפינוי בינוי המאפשר תכנון מחדש של מתחם שלם, אולם ישנם מצבים כגון בתמונה כאן, שמשני צידיו של בניין ישן קיימים בניינים חדשים, ועל כן אין אפשרות ליצור מתחם של הבניין ביחד עם הבניינים הסמוכים אליו, והדרך היחידה היא לחדש את הבניין לבדו.

כמו בכל מסלולי ההתחדשות העירונית, מכירת הדירות החדשות שתתווספנה אמורה לכסות את כל עלויות והוצאות הפרויקט ולהותיר ליזם רווח סביר, בלעדיו לא יהיה פרויקט. באופן טבעי מדובר בהכפלת כמות הדירות הקיימת, ומכאן המונח "מכפיל", כאשר השאלה הנשאלת היא מהו ערכו: לדוגמא מכפיל 3 משמע במקום 6 דירות קיימות ייבנו 18 דירות, מהן 6 יחזרו לדיירים הקיימים ו – 12 תמכרנה, באופן שההכנסות ממכירתן אמורות לכסות את כל העלויות של הפרויקט.   

תמ"א 38/2 תלפיות 30 רמת גן המיוצג ע"י עו"ד עמית ארד, תמונת מצב קיים

היות ומדובר בתכנון נקודתי של בניין יחיד, להבדיל מתכנון מחדש של מתחם כמו בפינוי בינוי, מדובר בהוספת דירות מגורים שהדיירים שלהם "צורכים" שירותים ציבוריים, מבלי שהבניין "יתרום" לסביבתו במובן של מוסדות ציבור או שטחי תעסוקה ומסחר, אשר הן משרתים את תושבי האזור והן לגבי האחרונים מהווים מקור הכנסה המאזן את תקציב העירייה.   

מסיבה זאת מסלול תמ"א 38/2 שנוי במחלוקת ומעורר התנגדות מצד העיריות. מצד שני בראיה ממלכתית הוא מאפשר חיזוק, חידוש ומיגון בניינים ישנים בצורה מהירה יחסית, וכן הוספת דירות כמענה לביקושים וכך מונע או לפחות מרסן את עליית מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל, ועל כן הממשלה אפשרה אותו ומעודדת אותו.

האיזון שנמצא בניגוד האינטרסים הזה בין העיריות לבין הממשלה הינו מצד אחד הגבלת תוספת השטח שיקבלו הדיירים הקיימים בדירות החדשות ביחס לדירותיהן הקיימות, והגבלת המכפיל למינימום המאפשר ליזם רווחיות מינימלית, ומצד שני עידוד מסלול הפינוי בינוי המועדף ע"י העיריות.  

מבחינת הדיירים, מסלול תמ"א 38/2, ככל והוא כלכלי ויתאפשר ע"י העירייה ויש לכך רוב של 80% מבין הדיירים, מאפשר קבלת דירה חדשה, לעיתים – לא תמיד – גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת, בבניין חדש עם מעלית וחניה, שנבנה לפי תקנים מודרניים, הכל ללא תשלום, כאשר כל ההוצאות, לרבות דמי שכירות בתקופת הבנייה, תשלום עבור הובלות, שכ"ט עו"ד המייצג אותם והמפקח מטעמם, הכל מכוסה ע"י היזם על חשבון צפי הכנסותיו ממכירת הדירות החדשות. 

תמ"א 38/2 תלפיות 30 רמת גן המיוצג ע"י עו"ד עמית ארד, הדמיית מצב חדש

כאמור בעלי הדירות אינם משלמים דבר במסלול תמ"א 38 זה,
עם זאת חשוב מאוד להתקשר עם עו"ד מומחה בתחום לפני חתימה על כל מסמך,
על מנת שייצג את הדיירים מתחילת הדרך וימנע טעויות שיהיה קשה לתקן בהמשך. 
 

מסלול זה מאפשר הריסה של בניין אחד ובניית בניין חדש על אותו מגרש במקומו. מבחינת התכנון העירוני מדובר במסלול פחות טוב מפינוי בינוי המאפשר תכנון מחדש של מתחם שלם, אולם ישנם מצבים כגון בתמונה כאן, שמשני צידיו של בניין ישן קיימים בניינים חדשים, ועל כן אין אפשרות ליצור מתחם של הבניין ביחד עם הבניינים הסמוכים אליו, והדרך היחידה היא לחדש את הבניין לבדו.
כמו בכל מסלולי ההתחדשות העירונית, מכירת הדירות החדשות שתתווספנה אמורה לכסות את כל עלויות והוצאות הפרויקט ולהותיר ליזם רווח סביר, בלעדיו לא יהיה פרויקט. באופן טבעי מדובר בהכפלת כמות הדירות הקיימת, ומכאן המונח "מכפיל", כאשר השאלה הנשאלת היא מהו ערכו: לדוגמא מכפיל 3 משמע במקום 6 דירות קיימות ייבנו 18 דירות, מהן 6 יחזרו לדיירים הקיימים ו – 12 תמכרנה, באופן שההכנסות ממכירתן אמורות לכסות את כל העלויות של הפרויקט.   

תמ"א 38/2 תלפיות 30 המיוצג ע"י עו"ד עמית ארד, תמונת מצב קיים

היות ומדובר בתכנון נקודתי של בניין יחיד, להבדיל מתכנון מחדש של מתחם כמו בפינוי בינוי, מדובר בהוספת דירות מגורים שהדיירים שלהם "צורכים" שירותים ציבוריים, מבלי שהבניין "יתרום" לסביבתו במובן של מוסדות ציבור או שטחי תעסוקה ומסחר, אשר הן משרתים את תושבי האזור והן לגבי האחרונים מהווים מקור הכנסה המאזן את תקציב העירייה.   
מסיבה זאת מסלול תמ"א 38/2 שנוי במחלוקת ומעורר התנגדות מצד העיריות. מצד שני בראיה ממלכתית הוא מאפשר חיזוק, חידוש ומיגון בניינים ישנים בצורה מהירה יחסית, וכן הוספת דירות כמענה לביקושים וכך מונע או לפחות מרסן את עליית מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל, ועל כן הממשלה אפשרה אותו ומעודדת אותו.

תמ"א 38/2 תלפיות 30 רמת גן, ייצוג דיירים ע"י עורך דין עמית ארד, הדמיית מצב חדש

האיזון שנמצא בניגוד האינטרסים הזה בין העיריות לבין הממשלה הינו מצד אחד הגבלת תוספת השטח שיקבלו הדיירים הקיימים בדירות החדשות ביחס לדירותיהן הקיימות, והגבלת המכפיל למינימום המאפשר ליזם רווחיות מינימלית, ומצד שני עידוד מסלול הפינוי בינוי המועדף ע"י העיריות. 
מבחינת הדיירים, מסלול תמ"א 38/2, ככל והוא כלכלי ויתאפשר ע"י העירייה ויש לכך רוב של 80% מבין הדיירים, מאפשר קבלת דירה חדשה, לעיתים – לא תמיד – גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת, בבניין חדש עם מעלית וחניה, שנבנה לפי תקנים מודרניים, הכל ללא תשלום, כאשר כל ההוצאות, לרבות דמי שכירות בתקופת הבנייה, תשלום עבור הובלות, שכ"ט עו"ד המייצג אותם והמפקח מטעמם, הכל מכוסה ע"י היזם על חשבון צפי הכנסותיו ממכירת הדירות החדשות. 
כאמור בעלי הדירות אינם משלמים דבר במסלול תמ"א 38 זה, עם זאת חשוב מאוד להתקשר עם עו"ד מומחה בתחום לפני חתימה על כל מסמך, על מנת שייצג את הדיירים מתחילת הדרך וימנע טעויות שיהיה קשה לתקן בהמשך.  

גרים בבניין ישן?
גם לכם מגיע להתחדש

צרו קשר לייעוץ ראשוני האם הבניין שלכם מתאים לאחד ממסלולי ההתחדשות העירונית