מינהל התכנון מיישר קו עם העיריות נגד תמ"א 38 ובעד פינוי בינוי

סופה של תמ"א 38? כן ולא

   התחדשות עירונית היה ניתן לבצע ללא ולפני תמ"א 38 בצורה של פינוי בינוי או עיבוי, אבל משך שנים רבות זה היה קשה מדי, אטי מדי ומועד לכישלון. הסיבות לכך היו מגוונות, החל מהתנגדות של בעלי הדירות עצמם מצד אחד, ומנגד דרישות גבוהות מדי של בעלי דירות שרצו בכך, אדישות עד התנגדות מצד מקבלי ההחלטות בעיריות למתן זכויות בניה בהיקף הנדרש כדי לייצר כדאיות כלכלית לעניין, משך תהליכי אישור תב"ע חדשה והעלות הגבוהה הנלווית לכך, ביחד עם חוסר הוודאות התכנונית שהיא תאושר בשל שינויי מדיניות תכופים, ועוד. בשורה התחתונה לא היתה בשלות מספקת לפינוי בינוי.

   בשל הקשיים בקידום תכניות לפינוי בינוי יזמה ממשלת ישראל את תכנית המתאר הארצית מס' 38 (תמ"א 38) אשר איפשרה לבצע התחדשות עירונית נקודתית למגרש/בניין בודד. גם כאן ההתחלה היתה קשה, ובעיקר הקשו עליה שינויי פרשנות ומדיניות תכופים, אבל בסופו של עניין בשנים האחרונות אושרו נבנו והסתיימו יותר ויותר פרוייקטים כאלה. בכך סייעה תמ"א 38 לפרוץ את מחסומי ההתנגדות, סללה את הדרך, ויצרה בשלות של הציבור ומקבלי ההחלטות להתחדשות עירונית בכללותה.

פרויקט תמ"א 38 חיזוק
עיריית רמת גן ביטלה את תמ"א 38
   עם זאת בדיוק כמו שרכב פרטי על הכביש מונע ופוגע באפשרות לקדם ולהעדיף תחבורה ציבורית, כך מסלולי תמ"א 38 המשפרים את מצבם של בניינים יחידים, מונעים ופוגעים באפשרות לייצר התחדשות עירונית המשפרת ומשרתת את האינטרס הפרטי ביחד עם הציבורי. ככל שחלף הזמן התעוררו יותר ויותר ראשי ומהנדסי ערים, והחלו להביע התנגדות לתמ"א 38, תחילה בהצהרות ובהמשך במעשים ותכניות מדיניות. כך למשל הגדילה לעשות עיריית רמת גן כאשר לפני מספר ימים אישרה תכנית מדיניות אשר קובעת באופן מפורש כי בקשות לתמ"א 38/1 ולתמ"א 38/2 יאושרו באופן חריג, רק כאשר אין בהן כדי למנוע או לפגוע באפשרות לתכנן ולבצע התחדשות עירונית למתחם גדול יותר.
   ואכן כעת, משיש בשלות ונכונות רחבות יותר להתחדשות עירונית, נכון לייצר נתיב מועדף להתחדשות עירונית מתחמית, המשרתת טוב יותר את האינטרס הציבורי, בד בבד עם מתן מענה לאינטרסים האישיים של בעלי הדירות. כך למשל בתכנון מתחם  הכולל מספר מגרשים ניתן להקים חניון תת קרקעי משותף ולנצל טוב יותר את המגרש באופן שעשוי להביא לחיסכון משמעותי בעלויות (במגרש קטן חלק ניכר מהשטח של החניון מתבזבז על רמפות הכניסה והיציאה מה שמאלץ לעיתים לתכנן יותר קומות תת קרקעיות).
   במתחם גדול יותר המתוכנן מחדש ניתן לבנות לגובה רב יותר, תוך פינוי חלק מהקרקע לטובת שטחי ומבני ציבור, כגון גני ילדים, גינות משחק, ו/או לגוון שימושים ויעודים כגון להוסיף שטחים מסחריים, אשר מצד אחד משרתים את תושבי המתחם וסביבתו, ומצד שני מהווים מקור הכנסה לעירייה בשל הארנונה הגבוהה יחסית שהם משלמים. במסלול פינוי בינוי העיריות גם מקוות לקבל היטלי השבחה בשיעור גבוה יותר מאשר במסלולי תמ"א 38, דבר אשר שוב משרת את האינטרס הציבורי. 
 
יש להדגיש כי תכנון מתחם תכנוני אינו אמור לייצר צפיפות גבוהה יותר בהשוואה להריסה ובניה של בניין בודד, שכן ישנם יתרונות לגודל מבחינת העלויות והרווח הפוטנציאלי של היזם. גם אין הכרח שפינוי בינוי יביא לבניית מגדלים רב קומות (אם כי הדבר הגיוני ומתבקש בקרבת מערכות הסעה המונית כגון רכבת קלה) ובכל מקרה תכנון המתחם לרבות גובה הבניינים שייבנו בו נעשים בשיתוף פעולה ולמעשה לפי הנחיית מהנדסי/אדריכלי הערים והוועדה המחוזית לתכנון ובניה.

    

פרויקט פינוי בינוי רחובות הרצל שיאון ברמת גן , יזם: כוכב התחדשות עירונית, יצוג בעלי הדירות: עו"ד עמית ארד
   תמ"א 38 לא צריכה להתבטל אלא להישאר ולאפשר התחדשות עירונית במקומות שאין צורך או אפשרות ליצירת מתחם תכנוני המאחד מספר מגרשים. אולם על מנת שההתחדשות העירונית במסלוליה השונים לא תיעצר, ועל מנת למנוע אי וודאות תכנונית, חשוב מצד אחד שעיריות נוספות תלכנה בעקבות עיריית רמת גן ותקבע מדיניות ברורה להתחדשות עירונית בהקדם האפשרי, ומצד שני שהמדינה ומוסדות התכנון יאפשרו לקדם פרויקטים של תכנון מתחמי במהירות וביעילות, תוך מתן כלים מעשיים כגון הורדת שיעור הרוב הנדרש ל 75% או 2/3 מהדיירים, מתן סעד של אכיפה לצד פיצויים, ואישור התב"עות בלוחות זמנים סבירים וקצרים יותר.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *