סימון זיקת הנאה בתכנית פינוי בינוי שבוטלה על ידי עורך דין עמית ארד

מעורבות הבעלים בכל שלבי הפרויקט

והפעם על ניסוח מסמכי התב"ע בפינוי בינוי –

כבעלים זוהי זכותכם, והייתי אומר אפילו חובתכם, לגלות מעורבות, לצד עוה"ד והמפקח המייצגים אתכם, בכל שלבי הפרויקט. הפעם נתייחס למסמכי התב"ע (תכנית בניין העיר) המוגשת על ידי היזם במסגרת פרויקט פינוי בינוי.

התב"ע קובעת מה ייבנה במסגרת הפרויקט, כיצד ייראה, ומה יהיו השימושים המותרים. בתב"ע יכול שייקבע למשל שייבנו שני מגדלים של 30 קומות ובהם 240 דירות, מעל קומת קרקע שבחלקה יהיה מסחר ובחלקה מבנה ציבורי. מה שלא יכלל בתב"ע לא יבנה: אם בתב"ע ייקבע שימוש למגורים בלבד, לא ניתן יהיה להוסיף שימושים אחרים כגון מסחר או גן ילדים.

מי שקובע ומגדיר את הצרכים עליהם התב"ע תענה הם מוסדות התכנון שבסמכותם לאשר את התב"ע, החל ברשות המקומית ועד לוועדת התכנון המוסמכת, מקומית או מחוזית. גופים אלה מתייחסים לצרכים ציבוריים ועירוניים בראיה כוללת. כך למשל אם לפי ניתוח העירייה יש צורך בגני ילדים בסביבת הפרויקט, סביר להניח שהעירייה תדרוש במסגרת התב"ע מבנה ציבור אשר השימושים המותרים בו יהיו גני ילדים, אך לא רק, כדי להשאיר לעירייה גמישות להשתמש במבנה לפי צרכי ציבור משתנים לאורך זמן לשימושים אחרים. אם הפרויקט בנוי בסמוך לתחנת מערכת הסעת המונים מתוכננת בעתיד, יתכן שהתב"ע תגביל את מקומות החניה לרכב פרטי ואף לא תתיר מקומות חניה כאלה בכלל.

את התב"ע מגיש ומקדם היזם בהתאם לדרישות הרשות המקומית, להתחייבויות החוזיות והמסחריות שלו כלפי הבעלים, ובמטרה להרוויח מהפרויקט. מבחינתו זה לא אמור לשנות אם הנכסים שלו בפרויקט שיועמדו למכירה יהיו דירות מגורים או משרדים ומסחר או שילוב ביניהם, כל עוד הוא מרוויח. עם זאת היזם "ייצא מהתמונה" עם השלמת הפרויקט ומכירת הדירות/חנויות שלו בפרויקט, בעוד בעלי הנכסים יחיו איתם וישתמשו בהם למשך שנים רבות. ולכן למרות שליזם ולבעלים אינטרס משותף בקידום התב"ע ובכך שהיא תאפשר שימוש מיטבי ואיכות חיים בנכסים שייבנו במסגרת הפרויקט, ולמרות שמי שמגדיר את הצרכים ומה יהיה בתב"ע הן העירייה והוועדה המוסמכת לתכנון ובניה, חשוב שנציגי הבעלים יהיו שם, יגלו מעורבות וינסו להשפיע במידת האפשר.

להלן דוגמא להתערבות של נציגות הבעלים ביחד איתי כב"כ הבעלים, בניסוח מסמכי התב"ע, אשר ממחישה את חשיבות הנושא:

העירייה ביקשה זיקת הנאה למעבר הציבור דרך המגרש בו מתוכנן פינוי בינוי של מספר בניינים קיימים. המשמעות היא שהשטח יצטרך להיות פתוח למעבר כניסה ושהייה של כל אדם מהרחוב. לא זאת גם זאת, היזם נדרש להתחייב לתשלום סכום גבוה מאוד לתחזוקת השטח על ידי קבלני העירייה.

במענה לשאלתי מה הסיבה שנדרשה זיקת הנאה כזאת, נעניתי בתשריט סביבה לפיו מהיכן שמסתיימת זיקת ההנאה במגרש שלנו, במגרש הצמוד מאחור, מתוכנן שטח ציבורי (הצבוע בצבע חום), במסגרת תכנון מחדש של המקרקעין בסביבת הפרויקט.

איך אומרים? בדקנו. התשריט בכלל משנת 2018. בשני תשריטים מאוחרים יותר מ 2020 ו – 2021 המגרש החום הפך לצהוב בייעוד מגורים פרטי, ולכן אין סיבה ואין היגיון לאפשר מעבר ושימוש ציבורי בפרויקט שלנו על מנת שיסתיים בבניין מגורים פרטי, באופן שעלול להפוך את השטח הזה לשטח הפקר ציבורי.

יידעתי את הנציגות וביחד התנגדנו לזיקת ההנאה ודרשנו מהיזם להתנגד מול העירייה ולא לכלול אותה במסמכי התב"ע שהוא מכין. בכך גם חסכנו כסף ליזם, העלינו את רווחיות הפרויקט, אך החשוב מכל: "החזרנו" את השטח לשימוש של הבעלים שיגורו בבנייני הפרויקט בעתיד, כך ששטח זה יוכל להיות חלק מהגינה/חצר הפרטית של הבניינים.
סימון מגרש סמוך לפרויקט בתשריט מאוחר כמיועד למגורים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *