פרויקט תמ"א 38 חיזוק בחסות עזרה ובצרון ברחוב שמואל הנגיד 10 תל-אביב המיוצג ע"י עורך דין עמית ארד, תמונת מצב קיים

לתכנן ולהתארגן לתחזוקת מגדלים בני 30-40 קומות

מחקר חדש של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל-אביב בוחן את ההשלכות של בנייה לגובה בהסתכלות לטווח הארוך, מציע פתרונות אדריכליים וכלכליים אשר יאפשרו בניה לגובה יעילה יותר שתתאים למגוון אוכלוסייה רחב יותר ותתמודד עם בעיות הניהול והתחזוקה, שעומדות בפני המתגוררים במגדלי מגורים.

נושא הבנייה לגובה חשוב במיוחד בישראל שנהנית מחד מקצב גידול אוכלוסין גבוה ומאידך בעלת שטח מצומצם לבנייה. הבנייה לגובה נותנת פתרון יחסית פשוט להגברת הצפיפות. יחד עם זאת, ולאור מחקרים שיצאו לאחרונה המעידים על ליקוי בתכנון ארוך טווח של מגדלים אלו, בוחן המחקר מחדש את השלכות הבנייה לגובה באזורי הביקוש בארץ במטרה להביא המלצות בפני מקבלי ההחלטות, קרי אדריכלי, מהנדסי וראשי ערים וחברי הוועדות המקומיות והמחוזיות לתכנון ובניה.

מסקנות המחקר הן כי יש לעודד בניית מגדלים לאזורים בעל אופי אורבני אינטנסיבי עם צפיפות מגורים גבוהה. המגדלים ישמשו כלי להשגת צפיפות כך שאין צורך לאשר בינוי של מגדלי מגורים, אשר אינם יעילים תחזוקתית ואשר אינם מגדילים צפיפות כגון בנייני מגורים בני 20-10 קומות שנבנים כיום ברבים מאזורי הביקוש הנוכחיים.

תחזוקת רבי קומות חסכונית יותר. תמונת רבי קומות בפוסט של עו"ד עמית ארד

כיום עלויות התחזוקה של מגדלי מגורים מעל 9 קומות יקרים יותר מעלויות התחזוקה של בניינים בני 9-3 קומות. החשש הוא שעלויות התחזוקה הגבוהות יכבידו מאוד על הדיירים שלא יוכלו לתחזק את הבניינים כראוי. אולם בבחינה מדוקדקת של עלויות התחזוקה לבנין, עולה כי ישנו טווח גבהים – בין 29 מ' ל-100 מ' – שבו עלויות התחזוקה נותרות יחסית קבועות ללא תלות בעליה בגובה הבניין. לפיכך, מצא המחקר כי בטווח האמור קיים קשר הפוך בין גובה המבנה לבין עלויות התחזוקה ליח"ד. כלומר, דווקא בבניינים בני 40-22 קומות נמצאו יעילים יותר מבניינים בני 20-12 קומות!!!

אי לכך ממליצים החוקרים כי:
1. לבחון את המשך תכנונם ואישורם של בניינים בני 20-11 קומות שאינם מצליחים להגיע ליעילות תחזוקתית מירבית ולתכנן במקומם מגדלים בני 30-40 קומות!!! 
2. לתכנן יותר דירות בבניין, על ידי שילוב דירות קטנות בקומה, כך שעלויות התחזוקה ליח"ד יתחלקו בין יותר דיירים וכך יפחתו באופן יחסי.
3. לצמצם את שטח החניון במגדלים שכן שטחים אילו צורכים נתח ניכר מצריכת החשמל הכוללת של הבניין ועלויות תחזוקה נוספות. מכאן גם נובע שיש להגביל בניית מגדלים לאזורים מרכזיים בהם קיים ו/או מתוכננים פתרונות תחבורה ציבורית יעילים.
4. שימוש במערכות חכמות והשקעה ראשונית במערכות חסכוניות בבניינים כדי להפחית בהוצאות התחזוקה לטווח ארוך.
5. עירוב שימושים בדגש על הקצאת קומות המסד לשימושים ציבוריים ומסחריים.

המחקר מחייב דיון רציני וחשיבה מחודשת מצד קובעי מדיניות התכנון והבניה לשנים הבאות, קרי מהנדסי, אדריכלי וראשי ערים, וכן חברי הוועדות המקומית והמחוזית לתכנון ובניה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *